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一、項(xiàng)目背景

（一）本項(xiàng)目位于某直轄市某新區(qū)公園開發(fā)地塊，為某外資地產(chǎn)（以下簡稱“業(yè)主”）投資的高端住宅項(xiàng)目，主要為聯(lián)排別墅及高層，建筑面積約xx平米。

（二）其中幼兒園建筑面積約xxxx平米，分兩個(gè)階段，第一階段用于業(yè)主辦公室及銷售中心，第二階段拆除室內(nèi)裝飾，恢復(fù)為幼兒園。

（三）第一階段總工期為xxx 個(gè)日歷天，其中主體結(jié)構(gòu)封頂并移交首層給銷售中心,精裝修單位的節(jié)點(diǎn)工期為開工后xxx 個(gè)日歷天。預(yù)計(jì)開工日期為某年6月。

二、關(guān)鍵問題

（一）業(yè)主的招標(biāo)安排距離預(yù)計(jì)開工日期僅有x個(gè)月時(shí)間，除去回標(biāo)、評標(biāo)、議標(biāo)、合同文件編制時(shí)間外，還需預(yù)留施工許可證辦理、承包人進(jìn)場準(zhǔn)備的時(shí)間，所以剩余的招標(biāo)文件編制時(shí)間非常緊迫。

（二）因業(yè)主前期計(jì)劃等原因，對招標(biāo)圖的深度是否已經(jīng)達(dá)到施工和滿足報(bào)價(jià)要求的程度不明確。因此，根據(jù)本項(xiàng)目情況，選擇哪種合同模式才能配合業(yè)主的銷售計(jì)劃，盡快確定施工單位，是需要解決的首要問題。

三、解決思路

（一）首先向業(yè)主介紹目前外資項(xiàng)目常用的三種合同模式，將其優(yōu)缺點(diǎn)明示，讓業(yè)主有宏觀的了解。

1、設(shè)計(jì)及建造合同

1）優(yōu)點(diǎn)：(1)招標(biāo)時(shí)不需要完整的工程設(shè)計(jì)方案，承包商負(fù)責(zé)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)、施工管理及建造。(2)合同金額以業(yè)主認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案和報(bào)價(jià)說明為基礎(chǔ)，如果業(yè)主要求沒有改變，則合同金額也不會改變。(3)單價(jià)細(xì)目表內(nèi)的工程量不構(gòu)成合同的一部分。如果單價(jià)細(xì)目表內(nèi)的說明和數(shù)據(jù)有任何錯(cuò)誤，或是項(xiàng)目的遺漏都不屬于工程變更。

2）缺點(diǎn)：(1)業(yè)主必須在招標(biāo)前制定明確、完整的工程建造要求與條件。(2)通常先評設(shè)計(jì)標(biāo)再評商務(wù)標(biāo)，因此，評標(biāo)所需的時(shí)間比較長。(3)因設(shè)計(jì)圖紙是各投標(biāo)人自行設(shè)計(jì)的，所以各商務(wù)標(biāo)的可比性并不高。

2、圖紙及規(guī)范包干合同

1）優(yōu)點(diǎn)：(1)工程設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)規(guī)范需要在出標(biāo)前基本完成并達(dá)到施工及報(bào)價(jià)的深度。(2)單價(jià)細(xì)目表的編制基礎(chǔ)是設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)規(guī)范。(3)合同金額是以圖紙及規(guī)范為基礎(chǔ)，如果圖紙及規(guī)范沒有修改，合同金額也不會調(diào)整。

2）缺點(diǎn)：(1)出標(biāo)前必須有完善的工程設(shè)計(jì)圖及技術(shù)規(guī)范，這需要更長的制作，審核時(shí)間。(2)為了減少日后施工中的糾紛，需要在評標(biāo)、議標(biāo)過程中將投標(biāo)人在投標(biāo)文件所列出的相關(guān)條件或不確定內(nèi)容進(jìn)行澄清，因此評標(biāo)議標(biāo)所用的時(shí)間比較長。(3)因承包人需要承擔(dān)由于報(bào)價(jià)時(shí)可能對圖紙理解錯(cuò)誤或遺漏工程量等責(zé)任，所以投標(biāo)人可能加大投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，造成投標(biāo)總價(jià)偏高。

3、單價(jià)合同（暫定數(shù)量合同）

1）優(yōu)點(diǎn):(1)工程量清單按初步圖及規(guī)范編制，回標(biāo)時(shí)可用造價(jià)顧問提供的預(yù)算報(bào)告金額參考評比。(2)工程完畢后，依據(jù)工程竣工圖重新計(jì)算工程量，并以合同單價(jià)計(jì)算合同金額。(3)由于工程量清單按初步圖及規(guī)范編制，所以可以在比較短的時(shí)間內(nèi)完成招標(biāo)文件。(4)在評議過程中僅對單價(jià)進(jìn)行評比，議標(biāo)所需的時(shí)間較短，且因?yàn)橹辉u比單價(jià)，所以可以更能深入評價(jià)，以確保單價(jià)的合理性。(5)適用于當(dāng)設(shè)計(jì)未全部完成或工程范圍內(nèi)未完全確定的情況。

2）缺點(diǎn)：(1)因尚未有完善的施工圖，故工程總造價(jià)于開工階段存在不確定性。(2)由于圖紙深度不足的原因，所確定的合同單價(jià)可能因日后實(shí)際施工情況與圖紙不符而不適用，出現(xiàn)后期需要重新組價(jià)的情況。

（二）其次，結(jié)合本項(xiàng)目的情況，分析哪種模式最適合于本項(xiàng)目。

1、設(shè)計(jì)及建造合同

因業(yè)主已聘用某設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作作，業(yè)主已將建筑及條件轉(zhuǎn)達(dá)給設(shè)計(jì)院，招標(biāo)圖預(yù)計(jì)應(yīng)于近期內(nèi)完善并可用于招投標(biāo)工作。因此該合同模式不適合本項(xiàng)目目前的情況。

2、圖紙及規(guī)范包干合同

該合同模式適用于在發(fā)標(biāo)前有完善的工程設(shè)計(jì)圖及技術(shù)規(guī)范，并達(dá)到施工圖的深度情況，目前圖紙尚未確定，如若存在較多問題，則會增加圖紙修改時(shí)間，不利于按計(jì)劃定標(biāo)。

同時(shí)，該合同模式的評標(biāo)、議標(biāo)所需的時(shí)間比較長。投標(biāo)人可能因?qū)D紙的理解錯(cuò)誤或報(bào)價(jià)遺漏等問題加大投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)價(jià)偏高。故該合同模式也不適合本項(xiàng)目目前的情況。

同時(shí)，該合同模式的評標(biāo)、議標(biāo)所需的時(shí)間比較長。投標(biāo)人可能因?qū)D紙的理解錯(cuò)誤或報(bào)價(jià)遺漏等問題加大投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)價(jià)偏高。故該合同模式也不適合本項(xiàng)目目前的情況。

該合同模式雖然不能在定標(biāo)前確定比較準(zhǔn)確的工程造價(jià)，但不需要非常完整的施工圖，且招標(biāo)、評標(biāo)的過程比較短，比較適合本項(xiàng)目對工期的要求，因此推薦此合同模式。

需注意的是按已有項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，該合同模式較容易出現(xiàn)超支的情況，故建議業(yè)主加強(qiáng)在施工過程中對工程預(yù)計(jì)變更的方案比選等方式，確保更有效的造價(jià)控制。